Modernisieren vor dem Verkauf?

Vor dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie, steht stets die Frage an, ob man die nicht mehr taufrische Braut „schmücken“ sollte. Ob und in welchem Umfang Maßnahmen der optischen Verschönerung, der Mängelbehebung und der Modernisierung der Aussattung Früchte tragen können und was sich davon auszahlt und was eher schadet, ist nicht immer bekannt.

Welche Interessen haben die Käufer?

Eine unbewohnbare Wohnung lässt sich schwer verkaufen

Bei Mehrfamilienhäusern gibt zwei Gruppen von Investoren: die einen wollen das Objekt ausschließlich vermieten und möchten möglichst wenig mit Reparaturen oder gar Baumaßnahmen zu tun haben; die anderen haben ein Gestaltungskonzept, dass sie mit der Immobilie verwirklichen wollen. Dieses Konzept kann eine hochpreisige Sanierung oder ein minmalinversive Instandhaltung sein, das hängt vom Investor ab.

Für Einfamilienhäuser gilt ähnliches. Der eine Käufer möchte selbst das Haus nutzen und will selbstverständlich neue Fenster, eine Dämmung der Fassade, neue Bäder und Küche, andere Bodenbeläge, einen andern Raumzuschnitt und eine Beheizung mit Wärmepume und Photovoltaikanlage statt Heizkessel und Öltank. Ein anderer Käufer ist hingegen froh, wenn die zwanzig Jahre alte Küche noch funktionstüchtig ist, wird sicherlich die Verfliesung im Bad behalten und hofft auf die Haltbarkeit der Heizungsanlage.

Baumaßahmen – ja oder nein?

Was kein Käufer wünscht, sind vorhandene Mängel an der Bausubstanz. Diese lassen die Interessenten scharenweise abwinken. Die Käufer fühlen sich damit überfordert, argwöhnen jahrelange unterlassene Instandhaltung oder unentdeckte Folgeschäden. Undichte Dächer, Schäden an der Fassade oder defekte Heizung, das Haus muss funktionstüchtig sein und die technsichen Anlagen betriebsbereit. Diese Maßnahmen wirken sich auch im Kaufpreis aus und sollten durchgeführt werden.

Die optische Verschönerung durch einen Anstrich von Fassade und oder Treppenhaus kann bei Mehrfamilienhäusern zu besserer Vermietbarkeit und dadurch auch zu deutlich besserem Verkaufspreis führen. Auch modernere Haustüren für die Wohnungen sind von den Kosten beherrschbar und verändern die Wahrnehmung der Immobilie. Nur sollte man dann z.B. auch die Lampen und Schalter mit wechseln, damit der Charme vergangener Jahrzehnte nicht den neuen guten Eindruck zerstört.

Willkommen auf der Baustelle

Somit ist eines klar: Egal, welche Maßnahmen geplant sind, in keinem Fall darf dürfen die Baumaßnahmen halb fertig stecken bleiben. Die Bewohnbarkeit oder Vermietbarkeit der Immobilie ist Voraussetzung für einen angemessenen Verkaufspreis. Eine vergammelte Küche zu entsorgen, ist sinnvoll. Doch wer Türzargen und Bodenbeläge heraus reißt, ohne fachgerecht neue Elemente einzubauen, zerstört eine vermietbare oder bewohnbare Wohneinheit und hinterlässt eine Baustelle. Kaufinteressenten, die damit umgehen können, werden laut diese Situation beklagen und die Immobilie für einen günstigen Preis erwerben.