Konzepte beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Die Käufer von Mehrfamilienhäusern können in verschiedene Typen eingeteilt werden. Nach den Vorstellungen dieser Käufertypen sollte das Verkaufskonzept für die Veräußerung der eigenen Wohnimmobilie ausgerichtet werden. Drei Typen werden beschrieben.

Mehrfamilienhaus verkaufen

1. Der Käufer wünscht sich ein vermietetes Mehrfamilienhaus, an dem er selber nichts tun muss. Er möchte weder modernisieren, noch umbauen. Das Gebäude muss in gutem Zustand sein. Der Käufer wünscht sich sichere Mieten von Mietern, die lange Jahre im Objekt sind. Jeder Mieterwechsel bedeutet für ihn ungewollte Arbeit bei der Herrichtung der Wohnung, Mietausfall und Kosten und Zeitaufwand für die Neuvermietung. Er will sicher wissen, dass die Mieten pünktlich kommen und sich regelmäßig erhöhen lassen.

Wenn Problemmieter vorhanden sind, bei Mietern mit Zahlungsrückständen oder der Miete vom Amt kauft er nicht. Für diesen Typen steht die gut verzinste, sichere Geldanlage im Vordergrund. Gibt es am Objekt nötige Maßnahmen, so sollten diese vor der Vermarktung erledigt werden.

2. Dieser Käufer sucht günstige Objekte mit Instandhaltungsrückstau und großem Mietsteigerungspotential, dass er mit den modernisierten Wohnungen erzielen kann. Er hat gute Handwerker an der Hand, die jede bauliche Maßnahme am Objekt und in den Wohnungen angehen können. Mietausfall durch Umbaukosten kalkuliert er ein. Er rechnet, dass durch die Neuvermietung nach einer Modernisierung höhere Mieten erzielbar sind. Da die Mieteinnahmen der wesentliche Faktor bei Mehrfamilienhäusern zur Berechnung des Immobilienwertes sind, steigt mit höheren Mieten auch der Wert des Objekts.

Für diesen Käufertypen braucht an der Immobilie nicht viel gemacht werden. Er sucht ständig nach Mängeln und rechnet bei der Besichtigung vor, wie unendlich teuer ihn die Reparatur kommt. Es geht dabei nur um einen günstigen Kaufpreis, da er seine eigene noch zu erbringende Leistung auch in die Bewertung der Immobilie einrechnet. Es ist ihm lieber, wenn die Wohnungen frei und nicht vermietet sind, da er bei den freien Wohnungen sofort mit den Modernisierungen beginnen kann und er auf die Mieterhöhung nicht lange warten muss.

3. Der letzte Käufertyp sieht weniger die Rendite, die er durch die Vermietung erzielt, sondern ist daran interessiert, selbst in das Objekt einzuziehen. Meist hat er noch eine größere Familie, die ebenfalls in das Haus ziehen möchte. Die verbleibenden Mieter sollen ihm mit ihrer Mietzahlung dabei helfen, die Annuität des Grundschulddarlehns zu zahlen. Veränderungen am Objekt sieht er indifferent, große Investitionen in das Objekt sind in der Regel nicht geplant. Für ihn ist wichtig, dass die Wohnungen nicht dauerhaft vermietet sind, da er mit der Familie einziehen will.