Immobilie mit schlechten Mietern – was tun?

Zunächt machen neue Mieter immer einen guten Eindruck, sonst hätte man diese Mietpartei gar nicht erst für die Wohnung ausgewählt. Doch leider folgen manchmal böse Überraschungen. Schlimm genug, wenn man sich dann als Eigentümer mit schlechten Mietern herumschlagen muss, doch was ist zu tun, wenn der Verkauf des Objektes ansteht?

Nicht immer verhalten sich Mieter entsprechend ihres Mietvertrages und der Hausordnung

Eine Immobilie, die säumige Zahler, Mietnomaden, Messis oder sonstige Personen beherbergt, die in ihrem Sozialverhalten zum Wohnumfeld inkompatibel sind, lässt sich nur mit erheblichen Abschlägen vom Kaufpreis veräußern. Kein Käufer beabsichtigt neben der Investition in die Immobilie noch renitente Mieter, ungeklärte Mietstreitigkeiten oder anhängige oder absehbare Gerichtsverfahren mit zu kaufen. Da ist es für den Verkäufer schon besser, sich frühzeitig vor dem beabsichtigten Verkauf mit der nachhaltigen Bereinigung der problematischen Situation zu befassen. Ein guter Makler, der weiß was zu tun ist, kann hierbei sehr hilfreich sein.

Unabhängig von der Geldsumme, die der Mieter dem Vermieter und baldigen Verkäufer schuldet, muss es das Ziel sein, dass der Mieter die Wohnung so schnell wie möglich verlässt. Hierfür sollten die rechtlichen Möglichkeiten mit Unterstützung eines Rechtsanwalts konsequent genutzt werden. Abmahnungen für Zahlungsverzug oder ausbleibende Mietzahlungen, Verstöße gegen die Hausordnung oder bei Ordnungswidrigkeiten, sowie der nicht vereinbarungsgemäßen Nutzung der Wohnung sollten nicht vergessen werden. Aber auch hierbei gibt es Regeln; so sollte auch eine Steigerung bei wiederkehrenden Verstößen bis hin zur Kündigung im Blick bleiben.

Für die fehlende Monatsmiete ist ein Mahnbescheid zu veranlassen, ein weiterer folgt bei Ausbleiben der Zahlung im Folgemonat und der Vollstreckungsbescheid ist nach jeweils 14 Tagen zu beantragen, wenn dem Mahnbescheid nicht widersprochen wurde. Zahlungen des Mieters werden immer auf die älteste Schuld angerechnet. Sind zwei Monatsmieten anhängig, ist es Zeit für die Räumungsklage. Die Verfahren können dann auch zusammen geführt werden. Ohne Rechtsanwalt, der Erfahrung in diesen Angelegenheiten hat und berät, gelingt es nicht.

Wenn der Mieter nicht zahlt, hilft nur das gerichtliche Mahnverfahren bis zum Vollstreckungsbescheid und die Räumungklage

Parallel dazu sollte ein Gespräch mit dem Mieter gesucht werden. Das kann gut der Makler führen, wenn die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter nicht mehr möglich ist. Sinn des Gesprächs ist es, dem Mieter einen Anreiz zu bieten, die Wohnung zu verlassen. Der Mieter hat in seiner Situation meist große Probleme, eine andere Wohnung anzumieten. Es fehlen die finanziellen Mittel für Umzug und Kaution, eine positive Auskunft bekommt der Mieter auch nicht. Auch dürfte bei der Schufa sein Zahlungsverhalten auffällig geworden sein.

Ein weiteres Problem entsteht, wenn die zuständige Behörde (Wohnungamt, Ordnungsamt, … ) wegen drohender Obdachlosigkeit die Wiedereinweisung anordnet. Der Mieter darf dann trotz erfolgreicher Räumungsklage für die vom Amt bestimmte Zeit in der Wohnung verbleiben. Die Zahlung einer Nutzungsentschädigung leistet das Amt jedoch nur für den von ihm bestimmten Zeitraum (max. 3 Monate). Die Aufgabe, die anschließende Räumung durchzusetzen, verbleibt leider beim Vermieter.

Betrachtet man den finanziellen Aufwand  der Rechtsstreitigkeiten und einer Räumung durch einen Gerichtsvollzieher, die zeitliche Dauer der Rechtsstreitigkeiten mit einer möglichen weiteren Instanz, den Mietausfall für diese Zeit und die perspektivische Gewissheit, mangels Masse seine Forderungen nie ausgegelichen zu bekommen, ist es nicht abwegig, die Mieter mit zusätzlichem Geld zum Verlassen der Wohnung zu bewegen. Dem Mieter muss aufgezeigt werden, dass Verhandungen zu seinem Vorteil möglich sind und für ihn rechtssicher vereinbart werden, wenn er nur auszieht. Diese Verhandlungen können langwierig sein, da der Mieter erst dann zustimmen wird, wenn er für sich eine wohnliche Option gefunden hat. Der Anreiz zum Verlassen der Wohnung sollte somit ausreichend groß sein, um diesen Übergang zu ermöglichen.

Dieser Blogeintrag stellt keine Rechtsberatung dar.