Frei oder vermietet – was ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung besser?

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, will einen guten Preis erzielen. Nur was bringt mehr – der Verkaufe einer leeren, freien Wohnung oder einer vermieteten?

freie Eigentumswohnung zu verkaufen

Die vermietete Wohnung kommt zunächst für den Selbstnutzer nicht in Frage. Das Verfahren, über den Eigenbedarf den bisherigen Mieter zum Auszug zu drängen, dauert durch vorhandene Kündigungsfristen mehrere Monate. Hinzu kommt, dass viele auf Eigenbedarf gekündigte Mieter ein Gerichtsverfahren anstrengen und nicht selten den Prozess auch gewinnen. Die Verfahrensdauer, das Prozessrisiko und die damit verbundenen Kosten lassen den Eigennutzer meist nach leeren Eigentumswohnungen suchen.

Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen interessant, allerdings unter einigen Bedingungen: Die Wohnung muss sich in einem baulich gutem Zustand befinden, das Gebäude sollte keine größeren Instandhaltungsdefizite aufweisen und es müssen eingezahlte Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum bestehen. Die Solidität des Mieters und die erzielten Mieteinnahmen sind für die Rendite von entscheidender Bedeutung. Eine Messi-Wohnung ist fast unverkäuflich, auch unregelmäßige Mietzahlungen lassen die Interessenten abwinken.

Die aktuellen Netto-Mieteinnahmen bestimmen maßgeblich den Kaufpreis. Kapitalanleger wollen stets wissen, wann die Miete zum letzten Mal erhöht wurde, um zu ermitteln, welches Mieterhöhungspotential mit der Eigentumswohnung verbunden ist. Ein etwas geringerer Mietpreis, als der aktuell erzielbare, ist also kein Problem; ein deutlich geringerer, der zudem kürzlich erhöht wurde, schon.

Die Ausstattung und der Zustand sind natürlich auch eine wesentlicher Einflussfaktor auf den Verkaufspreis. 50-er Jahre Fliesen in zartrosa im Bad und das Fehlen einer modernen Einbauküche schrecken ab und bedeuten Investitionsbedarf. Das ist Geld, dass von der Kaufsumme abgezogen wird.

Die vermietete Wohnung wird von kapitalanlegenden Kaufinteressenten nach Investitions- und Renditegesichtspunkten beurteilt. Damit ist der Kaufpreis in der Regel deutlich niedriger, als bei einer leeren Wohnung. Wohnungskäufer, die selbst einziehen wollen, „verlieben“ sich in die Wohnimmobilie und stellen sich ihre Zukunft darin vor. Die Selbstnutzer sind bereit einen höheren Kaufpreis zu bezahlen, da sie die Eigentumswohnung unbedingt erwerben wollen. Sie konkurrieren mit anderen Selbstnutzern, die Preisfindung hängt von den Preisen von Vergleichsobjekten, der Attraktivität der Wohnung und der finanziellen Leistungsfähigkeit ab.

Für selbst nutzende Immobilienkäufer sollte in jedem Fall auch das Gebäude in gutem Zustand und ohne größere Mängel sein. Niemand kauft sich eine teure Wohnung, richtet sie sich schön her und gibt dafür viel Geld aus, wenn er weiß, dass noch Tausende für Betonsanierung, eine neue Heizungsanlage oder Risssanierung der Gebäudestruktur anstehen.  Als Fazit lässt sich festhalten, dass sich mit einer freien Wohnung ein besserer Kaufpreis erzielen lässt, als mit einer vermieteten Eigentumswohnung.