Der Immobilie-Verkaufen – Blog | Wissenswertes rund um den Verkauf von Wohnimmobilien

Immobilienverkauf vorbereiten – was der Käufer immer (sofort) braucht

geposted am 8. Juli 2014 von Thomas F. Fruhwirth

Ein Grundriss ist heute für die Finanzierung des Käufers Pflicht

Eine Immobilie kann man nicht wie ein gebrauchtes Fahrrad verkaufen. Man benötigt einen Notar und der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen. Dort steht, wem die Immobilie gehört und welche Rechte mit ihr verbunden sind. Der Notar sieht den aktuellen Grundbuchauszug ein und liefert meist auch den Entwurf für den Kaufvertrag. Will der Käufer vor seiner Kaufentscheidung das Grundbuch einsehen, kann man für ca. 30 Euro beim Grundbuchamt oder bei Online-Diensten den Grundbuchauszug beziehen.

Der Energieausweis ist heute Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung der Immobilie vorgelegt und bei der Protokollierung beim Notar übergeben werden. Es hilft also nichts und es gibt auch keinen Weg mehr darum herum. Verbrauchs-Energieausweise gibt es für Eigentumswohnungen bei der Hausverwaltung oder sonst bei dem örtlichen Energieversorger. Für Bedarfsausweise gibt es Dienstleister, wie uns.

Die meisten Anforderungen kommen von dem Finanzinstitut, dass die Immobilie finanzieren soll. weiter lesen →

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Erbengemeinschaft auflösen – aber wie?

geposted am 25. Juni 2014 von Thomas F. Fruhwirth

Mit jeder geerbten Immobilie sind Emotionen verbunden – doch die Interessen der Erben sind oft unterschiedlich

Wenn mehrere Personen zusammen eine Erbschaft antreten, entsteht nach ohne weiteres Zutun eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts, auch BGB-Gesellschaft genannt. In ihr sind alle gemeinsamen, geerbten Vermögenswerte enthalten, auch eine oder mehrere Immobilien. Diese Gesellschaft soll jedoch nicht dauerhaft bestehen, sondern hat das Ziel, die Vermögenswerte nach Vorgabe des Erblassers zu verteilen. Danach erlischt sie.

Die einfachste Lösung, die Erbengemeinschaft aufzulösen, ist der Verkauf aller Vermögenswerte und damit auch der Immobilien. Es entstehen liquide Mittel, hiervon werden entstandene Kosten abgezogen; der Rest wird an die Erben verteilt. Doch meist will der eine oder andere Erbe weiter lesen →

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Was ein kosenloser Immobilien-Wert-Rechner leisten kann

geposted am 22. Mai 2014 von Redaktion

Wer weiß, wieviel Ausbildung, Qualifikation und Erfahrung es braucht, um ein guter Immobiliensachverständiger zu werden, der fragt zurecht, was ein kostenloser Immobilien-Wert-Rechner leisten kann. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung eines Sachverständigen, der die Immobilie begeht, das Grundbuch einsieht und die Lage, die Ausstattung und den Zustand beurteilt, kann ein Online-Wert-Rechner jedenfalls nicht ersetzen. Wer also ein belastbares Immobliengutachten benötigt und sich des Wertes sicher sein muß, der muß dafür auch Geld ausgeben.

Oftmals kennt man die Immobilie selbst recht gut und kann die Lage und den Zustand einschätzen. Wer nur eine Orientierung braucht, kann mit dem Online-Recher eine Größenordnung seines Immobilienwertes errechnen. Dies funktioniert für Standardfälle von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuseren oder Mehrfamilienhäuser recht gut. Besonderheiten jedoch, wie z.B. sehr große Grundstücke, spezielle Bauschäden oder mehrere nutzbare Nebengebäude können in der Berechnung nicht abgebildet werden. Schwierig ist es auch, totalsanierte Gebäude und Fertighäuser richtig einzugeben.

Tendenziell sind auch die eigenen Einschätzungen oftmals zu positiv. Die höchsten Bewertungen sind auch für die allerbesten Lagen, Zustände oder Ausstattungen, die es gibt. Einige wenige Stadtteile von z.B München, Hamburg, Köln oder Stuttgart sind „sehr stark bevorzugt“. Hingegen ist für Regionen, in denen Immobilien nur zum hälftigen geschätzten Wert in der Zwangsversteigerung den Besitzter wechseln, „fast gar nicht gesucht“ eher passend. auch eine Festlegung der Kaltmiete ist eine schwierige Sache, da meist für die Vermietung keine eigene Erfahrungen vorliegen. Dennoch muß hierfür eine Einschätzung vorgenommen werden. Aktuelle Immoblienangebote aus Zeitung oder Internet geben meist Orientierung.

Wer mit Sorgfalt und Realismus seine Eingaben tätigt, wird eine gute Einschätzung des Marktwertes erzielen. Tipp: Wenn das Ergebnis angezeigt wurde, kann man vor dem Ausdruck auch Änderungen in der Eingabe vornehmen und eine erneute Berechnung vornehmen lassen.

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Hausverkauf ohne Energieausweis wird teuer – ENEV 2014 macht Energieausweis zur Pflicht

geposted am 21. Mai 2014 von Redaktion

Heizkessel, die 30 Jahre und älter sind, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden

Schon lange konnten Hauskaufinteressenten den Energieausweis für die Immobilie verlangen, doch durch die neue ENEV 2014, die am 01.05.2014 in Kraft getreten ist, ist die Vorlage spätestens bei der Besichtigung zur Pflicht geworden. Der Energieausweis muss zudem den Käufern bei Vertragsabschluss im Original oder als Kopie übergeben werden.

Schon in der Bewerbung der Immobilie als Online-Anzeige oder auch Print-Anzeige bestehen Pflichtangaben, insofern ein Energieausweis vorhanden ist. Ist er nicht vorhanden, muss ein Makler bisher keine Probleme befürchten, er trägt für das Nichtvorhandensein keine Verantwortung. Der Eigentümer begeht eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld bis 15.000 EUR belegt werden. Auch wird von den ersten Abmahnwellen fleißiger Anwälte berichtet, die Makler, Vermieter und Verkäufer von Immobilien ereilen. weiter lesen →

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Angabe von Schäden beim Immobilienverkauf

geposted am 28. März 2014 von Redaktion

Wenn es bloß der Käufer nicht sieht – oder besser doch den Schaden zeigen?

Das ältere, „gebrauchte“ Gebäude nur selten frei von Mängeln oder Schäden sind, ist Allgemeinwissen und wird bei Hauskaufwilligen als bekannt voraus gesetzt. Doch zu unterscheiden ist in offensichtliche und in versteckte Schäden. Vorhandene, nicht für jeden „offen“ sichtbare oder erkennbare Schäden an der Immobilie, sind sehr häuftg teuer und später strittig. Schnell behauptet der Käufer, er wäre arglistig getäuscht und strebt gerichtlich Schadenersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufs an. weiter lesen →

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Wann man seine Immobilie verkaufen sollte

geposted am 28. Februar 2014 von Thomas F. Fruhwirth

Was tun? Behalten und modernisieren oder verkaufen?

Ob Elternhaus in der entfernten Stadt, vermietete Eigentumswohnung am früheren Wohnort oder die geerbte Immobilie in der Nachbarschaft, es fällt schwer, sich von seinem Eigentum zu trennen. Ein Haus braucht aber regelmäßige Nutzung und Pflege, sonst verfällt es. Wenn Sie es nicht selbst nutzen können oder wollen, sollten Sie es vermieten.

In einigen Fällen jedoch ist der Verkauf der Immobilie unumgänglich. Sind Sie nicht alleiniger Eigentümer, sondern in Erbengemeinschaft mit einer oder mehren Personen, die ihren Anteil ausgezahlt bekommen wollen, bleibt Ihnen meist keine Wahl. Bei einem vermieteten oder vermietbaren Objekt in Ihrer Nachbarschaft ist es sinnvoll, den Kauf zu prüfen und sich mit der Finanzierung zu beschäftigen. Im günstigsten Fall reicht der Mietertrag für die Annuität aus und das Haus bezahlt sich von allein. Die Immobilie sollte in diesem Fall aber nicht oder nur gering belastet sein. weiter lesen →

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Wer soll die Maklerprovision bezahlen?

geposted am 26. Februar 2014 von Thomas F. Fruhwirth

: Auch wenn Sie keine Residenz zu verkaufen haben, ist die Maklerprovision ein Verkaufsargument.

Eine Maklerprovision – oder auch Maklercourtage genannt – ist frei vereinbar! Immer! Das gilt für die Frage, ob der Käufer oder der Verkäufer die Maklercourtage bezahlt genauso, wie für die zu vereinbarende Höhe. Wenn Sie mit dem Makler eine Vereinbarung treffen, ihn also beauftragen, indem Sie ihm gestatten Ihr Objekt anzubieten, sollten Sie diese Vereinbarung schriftlich festhalten.

Nur wenn Sie keine Vereinbarung mit dem Makler treffen, gilt das sogenannte „Ortsübliche“. Das kennt der Immoblienmakler sehr gut, Sie hingegen in der Regel nicht. Viele Immoblienverkäufer glauben, dass Ihnen der Verzicht auf einen schriftlichen Maklerauftrag Vorteile bringt, z.B. wenn man mit dem Makler nicht zufrieden ist oder direkt selbst einen Käufer findet. Das ist aber ein Irrtum. Legt der Makler Ihnen seinen Vertrag vor, so können Sie verhandeln und wissen später, was Sie vereinbart haben.

Warum sollten Sie als Verkäufer anstelle des Käufers die Maklerprovision bezahlen? Weil die meisten Interessenten wesentlich lieber bei einer Immobilie ihr Interesse bekunden, bei der Sie keine Maklerkosten haben. Objekte ohne Maklerkosten sind ca. 10 mal begehrter, als solche mit Provision. Das Problem ist also nicht, ob ein Makler eingeschaltet wird, sondern wer ihn bezahlen muß. Hinzu kommt, dass beim Käufer die Maklerkosten zusammen mit dem Kaufpreis als kostenerhöhende Grundlage für die Grunderwerbsteuer und Notarkosten herangezogen werden.

Anstatt wie üblich nun mit dem Immobilenmakler eine Vereinbarung über die Verkaufsprovision zu Lasten Dritter, dem zu findenden Käufer, zu treffen, können Sie mit dem Makler die Höhe vereinbaren, die Sie allein zahlen werden. Das muß ja nicht die ortsübliche Provisionshöhe sein. Ihr Kaufpreis sollte Ihre Provisionszahlung natürlich enthalten. Bei Objekten, die aufgrund von Lage oder Zustand weniger beliebt sind oder möglichst schnell veräußert werden sollen, ist dieses Vorgehen besonders angeraten.

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Immobilie geerbt – Freude oder Frust

geposted am 25. Februar 2014 von Thomas F. Fruhwirth

Jedes Gebäude hält seine Überraschungen bereit.

Die anfängliche Freude über den hinzugewonnenen Vermögenswert kann schnell getrübt sein, wenn in der genaueren Betrachtung die begleitenden Umstände bekannt werden. Mit dem Haus haben Sie auch die Nachbarn, die Mieter, den Instandhaltungsstau, möglichen Leerstand, die Nebenkostenabrechnung und alle sonstigen Probleme geerbt. Wenn die geerbte Immobilie zudem noch mit einer Grundschuld belastet ist, schränkt dies Ihre Möglichkeiten weiter ein.

Eine Problematik, die oft unterschätzt wird, ist die Distanz Ihres Wohnortes zur geerbten Immobilie. Wenn Sie z.B. in Kassel wohnen, können sich nicht eben mal nach Ihrer geerbten Eigentumswohnung in München oder dem Einfamilienhaus in Mainz schauen. Ist das Objekt vermietet, also fremd genutzt, so ist jede Meldung über einen Mangel eine organisatorische Herausforderung. Das gilt nicht nur für Maßnahmen Ihrer Handwerker, sondern gilt auch für Heizkostenableser, Rohrreiniger oder andere von der Eigentümergemeinschaft initiierte Instandsetzungsmaßnahmen.

Hinzu kommt, dass Sie beim Mieterwechsel den Zustand Ihres Eigentums und etwaige Forderungen gegen den alten Mieter aufgrund von verursachten Schäden besser selbst in Augenschein nehmen. Renovieren, Handwerker beauftragen und den Zugang gewähren, Handwerkerleistung abnehmen und auch die Entscheidung über den neuen Mieter treffen, nimmt Zeit in Anspruch. Eine Hausverwaltung kann Ihnen helfen, doch kostet auch diese Geld. Für einzelne, kleinere Objekte ist es schwierig eine Hausverwaltung zu finden, die sich Ihres Objektes annimmt und wirklich Ihre Interessen vertritt.

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Immobilie geerbt – was nun passiert

geposted am 21. Februar 2014 von Thomas F. Fruhwirth

Grundlage bei der Erbschaft einer Immobile ist der Grundbuchauszug

Um herauszufinden, was Sie da genau geerbt haben, sollten Sie sich möglichst bald einen unbeglaubigten Grundbuchauszug besorgen. Das kann ein Notar für Sie tun oder Sie gehen selbst zum Grundbuchamt und zahlen 10,- EUR (bundeseinheitlich nach KostO §73). Sie müssen hierfür aber nachweisen, dass Sie ein berechtigtes Interesse haben, denn nicht jeder kann beliebig Einsicht in die Grundbücher nehmen. Mit dem Testament oder der Sterbeurkunde gelingt das.

Aus dem Grundbuch ergeben sich Belastungen und Rechte Dritter. Schwierig wird es, wenn es – möglicherweise auch noch mehrere – Vorerben oder Nacherben gibt, einige Erben vor Jahren ins Ausland gingen, dort möglicherweise schon verstarben oder auch Nachkommen zeugten, oder unbekannt verschollen sind. Für alle, die nicht erreichbar sind oder gesucht werden, bestimmt das Nachlassgericht Vertreter, in der Regel Rechtsanwälte, die die Interessen der Abwesenden wahren sollen. weiter lesen →

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Ablauf des Verkaufs einer Immobilie

geposted am 19. Februar 2014 von Redaktion

Der empfohlene Ablauf für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist unter „Immobilienverkauf“ in der Navigation aufrufbar. Der Text war zu lang und umfangreich, um in einem Blogtext ohne Gliederung eingebracht werden zu können.

Zwar hätte es die Möglichkeit gegeben, die einzelnen Aspekte in viele kleinere Texte zu splitten, doch wäre die Reihenfolge mehr oder weniger verloren gegangen. Hier ist der Blog dazu, Kommentare und Anmerkungen sind in dieser Kategorie erwünscht.

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